当前位置：企业视野网 >> 房产 >> 文章正文

地产股为什么上涨？你能听董的话吗？基金经理的操作策略来了！

2月25日，地产股大涨，深湾一级地产股指数大涨6.13%，个股涨停日均达到13。

网上流传着一个笑话：“房地产研究人员赶回公司，脱下黄大褂，摘下袋鼠头盔，拿出电动车座椅下收藏多年的研究报告，眼里含着泪水：被低估的房地产是a股最后的温柔。然后我把头盔戴在了猫门研究所的头上。”

看完段子，大家最关心的是：地产股为什么会涨？还能买吗？

对此，《21世纪经济报道》记者采访了一些基金经理。

对于地产股暴涨的原因，基金经理普遍认为与我国很多地方的房地产土地集中供应政策、市场风格的转变、地产股估值偏低有关。

前海开源基金首席经济学家杨德龙认为，周四突然爆发了久违的地产股。一方面与优惠政策有一定关系。很多地方引入集中供地的政策，可能会降低土地拍卖价格，有利于降低成本，房企对一二线房企形成了重大利好；另一方面，房地产板块整体估值处于历史底部，市盈率和市净率都很低，引起了一些大型基金的关注。

杨德龙指出，“与银行股相比，地产股的股息率并不逊色，对大型基金具有吸引力。就像之前银行股反弹一样，地产股也迎来了补涨的机会。此外，春节过后，一些高价值的消费类股经历了集体暴跌，使得一些基金转向低价值的蓝筹股。对于追求稳定回报的阿富汗基金来说，银行、房地产等低价值蓝筹股具有一定的投资吸引力。”

私募网络未来之星基金经理胡博表示：“土地拍卖权将从当地政府手中收回。未来土地供应可能集中三倍，对房地产企业的资金要求更高。效果和房地产行业的供给面差不多。改革，未来房地产行业的利润率可能会增加，而房地产行业的估值一直处于较低水平，所以积极的刺激推动了房地产行业的崛起。”

“房地产行业的飙升表面上是受到了土地供应政策集中化等市场传言的影响，但深层原因也是风格转变的结果。今天除了房地产领涨，建筑装饰、银行、钢铁、保险，包括一些有汉字的央企等等。前期估值较低的蓝筹股板块也开始走强。”2月24日，安居资产董事长柳岩在接受采访时说。

宣家金融CEO林佳一进一步指出，房地产基于估值极低，领先增长仍保持在10-20%，因此投资性价比极高。均值回归只是时间问题，受到利好政策和市场资本投机的推动，导致地产股普遍暴涨。

事实上，基金经理投资地产股的操作各有不同，但受访的基金经理大多对地产股的长期投资价值有所怀疑。

近日，市场传播了环球基金副总经理、研究总监董1月底召开的内部交流分享会纪要。

“在我看来，银行和房地产是一条路上的资产，最好的房地产，保利和万科。在我看来，这个股指水平比银行领导低很多，不管PE还是PB，我都选择房地产。包括分红，两家领先的地产公司的分红比领先的银行高很多，所以我没有选银行。”董对说道。

但董也指出，“但我不会赌太多。”

关于地产股的突然暴涨，胡博指出，“最近我们观察到，资金从科技、医药、a股消费等核心资产和美股科技股流出，流向顺周期的银行、房地产、有色金属等传统行业。不过，从近期历史来看，房地产行业的表现是不可持续的，因此房地产行业能否继续下去还有待观察。”

林佳一表示：“过去一个季度，我们积极增加了对领先房地产企业AH股份的持股，并且有很大的把握可以弥补这一增加。然而，市场的持续上涨很难预测。毕竟房地产的单价处于泡沫状态，静态绝对低估值提供了非常高的安全边际。在房地产崩盘的假设下，性价比要打折。团团股崩盘只是时间问题。估值溢价的时候我们已经清仓，新的配置机会估计还要跌一两年才能等。

柳岩指出：“自去年年底以来，我们逐渐将投资重点调整到以银行和基础设施为代表的顺周期和低估值行业。”

然而，柳岩认为，“由于估值被低估，房地产行业短期内有反弹需求，但值得注意的是，从长期来看，它不受国家房地产调控宏观政策的影响，不具有太大的长期投资价值。”

龙鹰福泽资产总经理童迪珍指出：“房地产板块的全面变化来自于突然出台的政策的直接推动，更多的是短期市场情绪的集中释放。其行业真的能迎来行吗？

业拐点或有效改善仍需观察和探究。”

“我认为房地产板块在这个位置具有一定投资价值，整体板块处于估值较低分位，又具有一定预期，属于目前配置性价比较高的办理。这也体现了我对近期行情巨大波动的应对逻辑，减持高位的前期热门行情，整体思路转向防御，寻找配置性价比较高、安全边际较高的品种进行配置。”童第轶说。

上德谷投资董事长赵立松表示：“房地产板块上涨跟房地产集中供应土地有关，这个政策出来以后市场预期对房地产股有一定的积极刺激作用。但我觉得这只是一个短期现象，长期的趋势还是要看基本面，房地产的板块的基本面还是没有变化。”赵立松说。

杨德龙说：“展望未来，房地产调控的政策不会发生很大的改变，房住不炒的调控政策还会坚持，那这样的话，从政策面来看，房地产上涨的持续性并不是太强，但是由于地产属于权重板块的上涨，有利于指数的企稳，同时带来一定的赚钱效应，建议投资者可以关注地产短期的反弹机会，但对于调整到位的消费白马股可以重点关注，从长期来看，A股市场的慢牛长牛行情格局没有改变，而经过调整之后，一些业绩好的白马龙头股，已然具备长期的投资价值。”